Popular Posts

Friday, May 20, 2011

Mua nhà ở Singapore


Buying a Property in Singapore
Living in Singapore
Land is a scarce commodity in Singapore. Due to this, residential properties are mainly in the form of high rise apartments or condominiums. Landed properties are a luxury as they are very expensive. On average, 80% of Singaporeans live in flats which are built and managed by the Housing and Development Board (HDB) while the rest live in private apartments, condominiums and landed properties.

The population continues to grow as the influx of foreigners increases with the opportunities in Singapore’s bustling economy. The three main property types here are HDB flats, private apartments and landed properties. Foreigners must clearly understand the differences among these properties, especially because of the ownership restrictions for HDB flats and landed properties. It is absolutely important to know about the property you intend to buy. Before deciding on which property type of property you are purchasing, you need to know the general classification of properties as set by the government.
Private apartments
Private apartments fall under the classification of apartments or condominiums, with the distinction between the two being the development size and also built up sizes. Condominiums are usually packaged with more facilities such as swimming pool, tennis court, gymnasium, squash courts, children’s playground, BBQ areas, enclosed car park and security services. These developments are commonly freehold but there are instances where they are 99-year leasehold or 999-year leasehold.

Landed properties
As for landed properties, they are classified as terraced houses, semi-detached houses, detached houses, exclusive bungalows and shop houses. These properties can be very expensive depending on the plot size as well as location and are usually tied to the land title. Most are freehold yet some are 99-year leasehold and 999-year leasehold.

HDB flats
HDB flats are the most sought after properties in Singapore as it is comparatively the most affordable. These properties are built and maintained by the Housing and Development Board which is government financed and subsidised and are 99-year leasehold. One of the advantages of HDB estates is that these developments are designed to be self-sufficient communities with basic amenities such as coffee shops, supermarkets, food centres, schools, clinics, shopping malls, playground and parks. Getting around is also convenient as these developments are well served by a host of public transportation systems like the MRT, buses and taxis. 

Executive condominiums
These are slightly bigger than HDB flats but smaller than private condominiums and were created to fulfill the needs of young professionals wanting something better than a HDB flat but cannot afford the costly private condos. For the first 5 years these condominiums cannot be sold at all but is automatically converted into ‘no restrictions’ after 10 years. Between 5 to 10 years they cannot be sold to foreigners.

There are certain restrictions on foreign ownership of properties in Singapore so it would be wise to do some research and consult a solicitor before buying. As a foreigner, you may rent a private apartment and landed property by producing documents such as a valid work permit or student pass. Recently, the government had relaxed the foreign ownership restrictions to attract foreign investment and talent in a bid to increase the population and strengthen the economy. Those with Permanent Resident status or Citizenship are allowed to purchase HDB flats either through re-sale or directly from the government.
There are certain criteria you need to fulfill before qualifying for the HDB scheme. In a nutshell the criteria are:
  • You must be a Singapore citizen or PR with at least one other sibling who is a PR.
  • You must be at least 21 years old.
  • You must form a family nucleus – either married or intending to get married; or with parents, siblings and/or children.
  • The combined income of all persons in the application must not exceed S$8,000 a month in order to qualify for CPF Housing Grant (Optional).
  • There are other HDB schemes for special cases 
Appointing a solicitor
The best and safest way to go about purchasing a property is to first appoint a solicitor. This will help to overcome the web of legalities and help expedite the process without any unnecessary hiccups. Furthermore, the solicitor will look into the overall phases of the purchase process that includes mortgage if a bank mortgage is sought or withdrawal of funds from the CPF Board if this is your option.

Ensure that you have the money before signing any contract because if you are unable to come up with the money to go through with the purchase after the reservation deposits are paid, it may be forfeited unless the cancellation is due to reasons stated in the contract.
Getting financing for the intended property
Getting a bank mortgage to finance the property isn’t difficult as long as you can provide the proper documentation and have a clean financial record. The approval and mortgage amount you get will depend on your income and capacity to service the monthly repayments, your age, employment history, credit history as well as the valuation of the said property by the bank. Under normal circumstances, Singaporeans may get up to 90% while foreigners up to 80% financing on the amount of the property value. If you are a Singaporean, you may withdraw from your CPF savings for the deposit. If your CPF has a substantial amount you may not need much cash to pay for the property but for foreigners, be prepared to fork out at least 20% in cash which would include certain fees. If purchasing a HDB flat, you may want to check your eligibility for a concession loan from HDB before considering a commercial bank for a mortgage. 

Necessary documentation processes you need to know
Option to Purchase 
The ‘Option to Purchase’ gives you a 14-day exclusivity period to decide on purchasing the intended property. Upon signing the ‘Option to Purchase’ agreement, 1% of the purchase price is placed as a good faith deposit. If you decide to purchase it within the stipulated deadline, you must return the agreement to the seller together with another 4% or 9% depending on what is agreed on in the agreement. If you fail to honor the agreement within 14 days, your 1% deposit is forfeited and the property may be offered to another buyer.

Offer to Purchase
The ‘Offer to Purchase’ is an agreement where you may not want any time to consider or contemplate on the property but instead prefer to make a binding direct offer to purchase. This agreement is to be prepared by your solicitor or agent, stating the price, completion date and other conditions you want to specify. If the seller accepts the offer, the ‘Offer to Purchase’ agreement must be signed and you can move into the next phase of the process which is the Sales & Purchase Agreement (S&P). At this stage, 5% or 10% of the agreed price is paid to the seller as a deposit.

Sales and Purchase Agreement 
During this phase, your solicitor will lodge a caveat on the said property, coordinate with the bank/CPF board for the mortgage up to the preparation of the contracts which will in total take approximately 10 weeks.

Fees and Commissions
You will also need to consider the fees and commissions that will be incurred from the transaction such as:

  • Agent's Commission
For a HDB flat, the agent's commission is usually paid by both the seller and the buyer. According to industry practice, most agents receive 2% of the selling price from the seller and 1% from the buyer. For landed property or a condominium, commission is usually paid by the seller, from 2% onwards.
  • Solicitor's Fee
Solicitor’s fee paid by the buyer is between 0.3-0.6% of the selling price. Extra legal fee is applicable if CPF is used to pay for the apartment. The seller pays 0.15% of the transaction value to his/her solicitor.
  • Mortgage Fee
Banks charge administration fee and valuation fee for the mortgage which is usually around S$200-300. You are also required to purchase an insurance policy on the property.  
  • Stamp Fee
The stamp fee is payable to Inland Revenue Authority of Singapore within 14 days upon exercising the Option to Purchase or signing the Sales and Purchase Agreement when buying from a property developer. For properties above S$360,000, the stamp fee is 3% of the purchase price. The mortgage stamp fee is around S$500, which is quite the standard amount for most mortgages.

Thành lập công ty ở Singapore ra sao?


Trình tự và thủ tục Đăng ký thành lập Công ty tại Singapore
Nhằm giúp các công ty Việt Nam trong quá trình mở rộng phạm vi kinh doanh quốc tế, thiết lập văn phòng đại diện hoặc thành lập pháp nhân mới tại Singapore, chúng tôi www.vietsing24h.com sau đây sẽ lần lượt cung cấp đến quí vị trình tự và thủ tục thành lập pháp nhân hoặc chi nhánh pháp nhân tại Singapore.Trong bài này đề cập đến một loại hình doanh nghiệp phổ biến, các loại hình khác sẽ được giới thiệu trong các bài sau: 
I.Mô hình công ty và đối tượng được thành lập Công ty.
1.Mô hình công ty có tên gọi : Private limited liability Company là loại hình phổ biến tại Singapore.Đây là loại hình doanh nghiệp mà cac chủ sở hữu chỉ chịu trách nhiệm pháp lý về các khoản nợ hữu hạn trong phần vốn góp tại doanh nghiệp.
2. Đối tượng: Công dân hoặc thường trú nhân( SPR) hoặc người nước ngoài từ 18 tuổi trở lên có quyền thành lập doanh nghiệp tại Singapre.
II.Những điều cần biết khi đăng ký thành lập doanh nghiệp tại Singapre.
1.Tên gọi của Công ty: Về nguyên tắc, tên gọi của Công ty phải được đăng ký và chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.
2. Directors: Người điều hành doanh nghiệp theo luật Công ty Singapre phải có tối thiểu 01 người điều hành là người bản địa(được hiểu hoặc là Công dân Singapre,Thường trú nhân(PR) hoặc người được cấp thẻ Entrepass,Employment Pass hoặc Dependent Pass).
Người đó tổi thiểu 18 tuổi,không phải là người đã từng phá sản hoặc mất tư cách kinh doanh do vi phạm pháp luật trong quá khứ. Đồng thời, Luật không yêu cầu người điều hành nhất thiết là cổ đông của Công ty.
3.Cổ đông của Công ty:
Một công ty theo mô hình này, có số cổ đông tối thiểu là 1 và tối đa là 50. Giám đốc và cổ đông của công ty có thể cùng môt người và ngược lại.
Luật cũng cho phép cổ đông 100% là người bản xứ hoặc người nước ngoài.
4.Thư ký của Công ty: Theo chương 171 luật về Công ty tại Singapre,tất cả các công ty đều phải chỉ định một chức danh thư ký trong phạm vi 6 tháng kể từ ngày thành lập. Trường hợp công ty duy nhất một chủ,một cổ đông thì người đó cũng không được kiêm nhiệm chức danh thư ký.Thư ký bắt buộc là cư dân thường trú tại Singapore.
5.Vốn thành lập công ty
Công ty thành lập có số vốn góp tối thiểu $1, mức vốn góp có thể tăng bất kỳ thời điểm nào sau khi công ty đi vào hoạt động.
6.Địa chỉ hoạt động của công ty.: Công ty phải có địa chỉ xác định, không chấp nhận hình thức địa chỉ văn phòng qua hộp thư.
7. Thuế và lệ phí
Đăng ký thành lập công ty tại Singapore được đánh giá là có sức hấp dẫn nhất khu vực do chính sách miễn giảm và thuế suất thấp.Bảng sau mô tả thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất giảm dần và mức thuế hiện tại:
1997- 00
2001
2002
2003-04
2005-06
2007-09
2010
26%
25.5%
24.5%
22%
20%
18%
16%


8.Một số lưu ý cho nhà đầu tư nước ngoài tại Singapore.
- Bạn phải thông qua một công ty chuyên nghiệp trong lĩnh vực đăng ký thành lập.Luật Singapore không cho phép cá nhân người nước ngoài tự đăng ký thành lập công ty.
- Không có qui định bắt buộc nào đối với việc áp dụng chế độ visa đi lại nếu bạn chỉ thuần túy mở công ty tại Singapore nhưng chưa có kế hoạch chuyển đến làm việc tại đây. Bạn được tự chủ trong việc điều hành công ty từ nước ngoài cũng như ra vào(nhập xuất cảnh) với visa dạng du lịch bất cứ khi nào để giải quyết công việc của Công ty.Tuy nhiên,đề nghị lưu ý bạn phải chỉ định một người bản địa làm người điều hành(theo qui định của Luật phải có ít nhất một người bản địa trong công ty.
- Nếu bạn có dụ định chuyển đến Singapore để điều hành công ty,bắt buộc bạn cần đăng ký để lấy giấy phép lao động dạng Employment Pass hoặc Entrepreneur Pass.
Khi bạn đã có giấy phép lao động,bạn có thể điều hành công ty với tư cách là người bản xứ.Như vậy,thông thường các nhà đầu tư nước ngoài thuê tạm thời một giám đốc điều hành và sự chuyển giao trách nhiệm quản lý sẽ thực hiện khi nhà đầu tư đã được cấp giấy phép lao động.
Về nguyên tắc,mọi hoạt động của công ty bạn không cần sự hiện diện của bạn ngoại trừ các trường hợp như mở tài khoản nhà bank.
III. Văn bản yêu cầu cho việc thành lập công ty tại Singapre
Việc thành lập công ty tại Singapre, cần đáp ứng các thủ tục sau:
  • Tên công ty
  • Bản mô tả khái quát lĩnh vực kinh doanh.
  • Danh sách cổ đông sáng lập
  • Thành viên ban điều hành
  • Địa chỉ đăng ký công ty
  • Thư ký thường trực của Công ty
  • Các biểu mẫu khác(Memorandum and Articles of Association (MAA). Singapore Company Registrar provides a standard MAA document that is suitable for most instances. 
Công ty tư vấn sẽ tập hợp các tài liệu từ phía nhà đầu tư phục vụ quá trình đăng ký:

  • Đối với nhà đầu tư nước ngoài : Bản Copy Passport, địa chỉ cư trú tại nước ngoài(Việt Nam ) và các giấy tờ chứng minh khác gồm: Thư giới thiệu của ngân hàng,thông tin về cá nhân và doanh nghiệp hiện nay mà nhà đầu tư đang điều hành.
  • Đối với cư dân Singapore: Citizen và SPR  Copy of Singapore identity card
  • If the shareholder is a corporate entity: Copy of registration documents such as Certificate of Incorporation and Memorandum & Articles of Association.
Lưu ý các văn bản nêu trên bắt buộc phải có công chứng tiếng Anh.
IV.Thủ tục đăng ký và thời hạn đăng ký công ty tại Singapore
Thủ tục được thực hiện nhanh chóng và hiệu quả mà không phải thông qua bất kỳ sự phiền nhiễu nào,theo qui định chung việc hoàn thành thủ tục thành lập công ty hoàn thành trong khoang 1 đến 2 ngày.
Theo qui định, có 2 bước trong qui định đăng ký thành lập công ty :
a.       Chứng thực tên Công ty(nhằm khẳng định tính hợp lệ và không trùng với tên công ty hiện hành.
-          Theo luật công ty tại Singapore,quá trình thành lập công ty trước tiên cần được sự chấp thuận về tên gọi của Công ty.Thông thường tên gọi Công ty được công nhận trong khoảng dưới 01 h làm việc trừ trường hợp công ty có tên lien quan đến các lĩnh vực Ngân hàng, bảo hiểm, luật, truyền thông,vv) do việc có liên quan đến các cơ quan có thẩm quyền nên việc trì hoãn có thể nên đến khoảng 1 đến 3 tuần làm việc.
-          Để việc chứng thực tên công ty dễ dàng hơn, cần đảm bảo tên gọi mà bạn muốn đặt: Không trùng hoặc tương tự các công ty đang hoạt động tại Singapore.Hoặc không có vi phạm về đăng ký bản quyền nhãn hiệu,không tục tĩu hoặc quá thô tục,không phải là đối tượng đặt chỗ trước.

b.      Hợp nhất công ty
Cả hai bước được thực hiện trong cùng ngày ngoại trừ sự trì hoãn xảy ra lien quan đến việc chứng thực tên công ty hoặc danh sách cổ đông
Các thông tin cần quan tâm, xin liên hệ đại diện vietsing24h Singapore để biết thêm chi tiết.
Mr Nguyễn Thế Tuấn   +65 83829323  email: vietsing24h@gmail.com hoặc liên hệ qua www.vietsing24h.com để tìm hiểu về vietsing24h Singapore.